这两天楼市很热闹，一会儿一个大新闻。
(资料图片)
环线是一个踏实做事的团队，不太喜欢蹭热点。
看到各方解读有很多常识错误，还是忍不住跟大家唠叨几句。
01
不用怀疑，一定会出政策
中介圈昨晚彻底高潮，财联社深夜发了住建部的消息，措辞“极具煽动性”。
很快就有人出来泼冷水：别画大饼了。
住建部说了那么多，大部分他说了都不算。
降低贷款利率是银行的事情，跟住建部有什么关系？
你们除了口嗨，一点落地的动作没有。
今年下半年肯定会有落地政策了。
之前大家束手束脚，有想法不敢做，是怕上面不满意。
去年那么多城市被批评、那么多政策一日游，你忘了吗？
信号反转后，最能解放思想的深圳还畏手畏脚，发点“积极正向”的材料还偷偷摸摸。
前几天的中央政治局会议，最大的价值就是重新给问题定性。
房住不炒都不提了，你们还怕什么？村长想法都变了，你们还怕什么？
去年为什么疫情防控一夜全部消失？体系扭转多快你还没体会？
关于防控的消息现在一个都没有，大家多能揣摩上意见识到了吧？
现在村长想法变了，谁还没跟上？
别管政策有用没用，越没用越需要出新政。
政策有用完成了今年目标皆大欢喜，如果没完成，谁没出政策谁背锅。
对上背锅，对外挨骂，最需要你的时候你不作为？
这么简单的道理各部门肯定清楚，谁不怕步子慢了跟不上？
等着吧，政策有效无效先不讲，落地的东西肯定会有。
02
为什么现在才来？
这些东西大家等了很久，为什么一直不来？
还不是没逼到那步。
旧文《》环二讲过，大家都有等deadline的习惯，绝大多数大学生论文都是deadline前几天突击完成。
火没烧到眉毛没人急。
政策的deadline是什么？当然是钱不够花了，也借不到了。
当然指的不是我们老百姓，老百姓有没有钱花不是那么重要。
自古老百姓吃得饱饭已经是千秋盛世，我们现在全面进入小康社会，是几千年未有之大治。
但是有个大问题，就是村里经费不够了。
中部第一大城市武汉，一直是城市发展的正面案例。
2021年土拍收入高达1900多亿，2022年缩水到940亿，今年7个月只有169亿。
该城市发展规划、管理人员规模都是按照1900多亿时做的方案，现在该怎么收手？
deadline到了，你还会考虑其他的事情吗？
明天就要交论文，你发现有个数据错误，你是选择重新做实验还是修饰一下数据？
deadline翻译成最后期限一点都不准确，deadline的意思是这件事情突然重要，重要性大于一切。
仓廪实而知礼节，没饭吃道德都不存在，你还跟我讲人生规划？
03
政策有没有用？
好多人觉得政策没用。
你降低利率，我缺那点利息吗？
你降低首付比例，我现在敢贷款吗？
搞了那么多乱七八糟的东西，就是不讲重点不把房价打下来。
这样抱怨的人很多，抱怨房价贵很正常，但是没任何作用。
大家不买房，本质不是房价贵。
上海房价比2021年1月便宜很多，2021年1月卖了39763套二手房，现在卖1万套都难。
大家只是没信心，不相信房价还能涨。
房价不涨就赚不到钱，买房不赚钱谁去买？房价再跌30%也是租房划算。
另一个抨击政策的版本是：你什么都说了，就是不说怎么提高收入。
这么想还是不了解房地产，在这个市场上，官民唯一达成一致的就是提高收入。
菜市场的收入主要靠摊贩租金，不断提高摊贩收入才能进一步提高租金。
现在的问题是，大家都不敢贷款，钱都在银行间空转。
大家买房了，把钱贷出来，大水才漫灌到民间，上面吃肉下面才能喝点汤。
别管收入提高是不是泡沫，反正是账面工资高了皆大欢喜。
钱贷出来，账面工资高了，月供压力是不是小了？
大家都不给通货膨胀机会，这个问题就无解了。
最终只能靠zf出面贷款，以国进民退的代价强制放水出来。
现在我们还在骑驴找马，真的要逼上面把驴变成马？
所以不要抱怨为什么不提高收入 ，现在就差直接把钱塞你手里了。
新政的确可能没用，但是一定不是因为上面两条：房价不降、收入不涨。
如果新政没用，唯一的原因是没刺激到大家。
04
政策就是金雁功
全真派顶级轻功是金雁功，左脚右脚互踩就能飞上天。
房地产市场政策就有这个效力。
真正想让大家买房，很简单，你买房国家帮你出一半资金； 你不买，国家一分钱不给。
但是刺激政策永远是空手套白狼，降低首付比例也好、降低利率也好，买房的成本大部分还是我们承担。
在这个角度讲，刺激政策本身都没任何价值。
政策的本质意义是：调动大家情绪。
现在政策还没出来，就有很多人跳出来打趣。
住建部消息刚出来，就有人喊牛市回来，甚至连外卖骑手都停止接单。
当然大部分人都当笑话看，不会当真。
不过政策不需要那么多人信。
现在互联网如此发达，消息出来全民都收到了通知，难道一个相信的都没有？
你不信没事儿，还有中介帮忙宣传造势。
信号刚出来一点，就传出来翠湖房东反攻。
上海至少有10万中介业务员，每人可以深度影响10个购房者，那么有100万个购房者接收到“深度解读”。
100个购房者有1个信了，上海立马多了1万人买房。
上海最少也有1万套的二手房交易，现在多了1万套，2万套的交易总量，传出来就是市场恢复。
其实都不用订房，一个中介多“忽悠”2个客户出来看房，上海突然多了20万个看房客户，大家心态就变了。
本来想再观望的客户，看到看房人多了、成交量多了，会不会冲进市场？
刚需都冲进去了，月成交突破2.5万套，一些可买可不买的想法就变了。
别嘴硬说自己不想买房，当房价再次上涨时，还是会有投资客进入。
这时市场就活了。
而且上海不需要那么多新韭菜，上海大部分都是置换客户，一个新韭菜养活一个置换链条。
学过金融学的都知道货币乘数，一块钱流入市场，通过存款再贷款，市面上会多出7块钱。
一个新客户流入市场，可能会多出7个购房需求。
所以不要关心政策本身，你需要关心的是政策多大程度调动了氛围，有多少人可能会被“忽悠”入场。
也不要嘲笑中介高潮，中介的情绪先起来，是市场整体回暖的必经之路。
当然说了这么多，肯定还有人讲：核心原因是经济不行，你都不提一下。
反过来想，以上所有东西不都是为了经济吗？
你觉得新政会激活市场吗？可以把想法写在留言区，我们讨论一下。
以上为正文
编辑∣环线咨询